「不動産売却動画」の記事一覧（98件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/28 17:04
【再建築不可の物件でも売却できるの？解説します！】
Aさん再建築不可物件とはなんですか？
不動産売却プロ再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、
再度建築することが出来ない物件のことをいいます。
Aさんそれでは、建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
不動産売却プロ原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。
ただし、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、
旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が３ｍ以上必要だったりします。
Aさんでも、現在建物は建っているのですが？
不動産売却プロ建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
また、それ以降の建物でも、
建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように、
実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。
一見、道路ではあるものの、
建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。
道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
Aさん再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。
再建築不可物件は売却することはできますか？
不動産売却プロはい、売却することは可能です。
Aさん売却の際に何か影響がありますか？
不動産売却プロ基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
Aさんかなり限定されてしまうんですね。
不動産売却プロただ、リフォームをする事は可能です。
自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくても、
建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。
まずは詳細を知る為にも、
売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。
Aさん分かりました、ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/27 21:04
【収益物件の売却は通常と異なるの？解説します！】
Aさん
賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、
居住用の不動産との違いはありますか？
不動産売却プロ
賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、
買主は投資を目的として買うことになります。
ですので、利回りを考えて取引されます。
Aさん
ということは査定の方法も違うのですか？
不動産売却プロ
そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で査定金額が決められますが、
収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。
Aさん
そうなのですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？
不動産売却プロ
特に押さえていただきたいことは2つあります。
1つ目は依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、
一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。
Aさん
2つ目は何ですか？
不動産売却プロ
売却されるタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。
また、ローンの支払額のうち元金返済分は経費にすることができず、
利息分のみが経費として計上できます。
Aさん
減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。
不動産売却プロ
そうです。ローンの支払額は一定の場合でも、その内訳は
最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、節税効果も薄れますので、
売却のタイミングとしては良いと思われます。
Aさん
なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。
不動産売却プロ
そうですね。
そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/26 14:12
【心理的瑕疵物件って売却できるの？解説します！】Aさん
心理的瑕疵って何ですか？不動産売却プロ
はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。
Aさん
え、そんな物件って売れるんですか？不動産売却プロ
はい、そういった物件でも実際、取引はされています。
Aさん
でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？不動産売却プロ
そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
Aさん
たしかに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。不動産売却プロ
不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。
Aさん
心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。不動産売却プロ
そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。
Aさん
それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？不動産売却プロ
はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。
何も知らずに買主様がその不動産に引越され、
後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、
トラブルになるケースもあります。Aさん
なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？不動産売却プロ
まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
物件状況報告書にも記載していただくことになります。
Aさん
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？不動産売却プロ
そこまではっきりとは明記しません。
物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。
Aさん
そうなんですね。
価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？不動産売却プロ
心理的瑕疵の内容にもよりますが、
例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、
一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。
Aさん
けっこう影響あるのですね。不動産売却プロ
残念ですが実際のところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、
自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、
不動産会社が買い取るケースが多いです。Aさん
たしかに気にする方も多そうですよね。不動産売却プロ
気にしない方もいらっしゃいます。
以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方は、
「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」
とおっしゃっていました。
Aさん
なるほど。そういう考え方もありますね。不動産売却プロ
心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、
一度ご相談いただくことをおすすめします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
Aさん
そうですね。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/25 15:24
【所有期間によって譲渡所得税率は違うの？解説します！】
Aさん不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？
不動産売却プロ「譲渡所得税」というものが課税されます。
Aさん不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？
不動産売却プロ譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、
所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。
Aさん所有期間はどのように決まるのですか？
不動産売却プロ不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、
所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。
5年以下の場合には「短期譲渡所得」、
5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
Aさん短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。
不動産売却プロまず「短期譲渡所得」ですが、
譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。
Aさんでは、長期はどうですか？
不動産売却プロ「長期譲渡所得」では、
譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。
Aさんそんなに税率が違うんですね!?
不動産売却プロそうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、
これは所得税の額に対して課税されます。
分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。
Aさん倍くらい変わってくるんですね。
不動産売却プロそうですね。ただし、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。
Aさんでは、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？
それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？
不動産売却プロまず所有を開始した日を取得日といいますが、
取得日は新築か中古かによって違ってきます。
Aさん新築と中古で違うのですね！
不動産売却プロ新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。
中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。
Aさん所有期間の終わりはいつになるのですか？
不動産売却プロ所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。
ただし、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、
譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。
Aさんということは、実際には５年を超えて所有しているのに、
税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？
不動産売却プロはい、そうですね。
６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、
税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。
Aさんちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？
不動産売却プロ相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
Aさんよくわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/24 11:33
【市街化調整区域の不動産売却は難しい？解説します！】
Aさん市街化調整区域内の不動産を売却する場合、
市街化区域内の場合と何か違うのですか？
不動産売却プロ不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、
原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。
Aさん建物が建てられないんですか？
私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・
不動産売却プロそのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から
建物を建て替えられたのだと思います。
既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
Aさんそうなんですね。何か注意点はありますか？
不動産売却プロまずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、
同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。
ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。
例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、
一般住宅として再建築はできません。
Aさんもし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
不動産売却プロその場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
Aさんその他に違いはありますか？
不動産売却プロ不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、
原則として調整区域では都市計画税がかからず、
税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。
Aさんメリットもあるんですね。
不動産売却プロそうですね。
建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、
その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによって
メリットの打ち出し方も変わってきますので、
お気軽にご相談いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/22 13:39
【相続登記が義務化されるの？解説します！】
Aさん相続登記が義務化されると聞いたのですが？
不動産売却プロ2021年4月に相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。
Aさんどうして相続登記は義務化になるのですか？
不動産売却プロ所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。
Aさん所有者不明土地問題ですか？
不動産売却プロ所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり、
連絡がつかない土地のことです。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。
Aさんどのような法律となるのですか？
不動産売却プロ不動産を取得した相続人に対し、
「その取得を知った日から3年以内に所有権の移転登記を申請しなければならない」
と義務付けがされました。
Aさんもしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
不動産売却プロ正当な理由がなくその申請を怠ったときは10万円以下の過料が課せられます。
Aさんもう施行されているのですか？
不動産売却プロまだ施行はされていません。2024年4月28日までには施行されると思われます。
Aさんでは、施行されるまでの相続は登記義務がないのですか？
不動産売却プロ相続の発生が施行の前後に拘わらず適用されます。
Aさん施行前の相続でも登記義務があるんですね。
不動産売却プロですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、
法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
Aさんそれは気を付けないといけませんね。
不動産売却プロまずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。
Aさん分かりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/21 20:13
【どんなことが告知の対象になるの？解説します！】
Aさん不動産の広告で物件情報の中に、
告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？
不動産売却プロまず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、
購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は
購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。
Aさんつまり、告知事項ありと記載されている場合は、
購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
不動産売却プロはい、そうです。
Aさん具体的にはどんなケースがありますか？
不動産売却プロ対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
Aさん家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
不動産売却プロたしかにわからないことがほとんどです。
ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、
査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。
Aさん亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
不動産売却プロこれまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、
2021年10月8日に国土交通省から、宅建業者が告知すべき基準を定めた
「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。
その中では告知をしなくても良いケースとして、
売却する場合は２つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。
二つ目は対象不動産の隣接住戸や、
マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。
Aさん賃貸の場合は？
不動産売却プロ賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。
Aさん自然死であれば伝える必要はないのですね。
不動産売却プロ原則ではそうなのですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、
事件性や社会への影響が高い場合や、
買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
Aさん亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか？
不動産売却プロ買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、
具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。
このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、
「近隣に墓地あり」というように直接的な表現で記載して
販売活動が行われることもあります。
Aさんということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、
その判断に影響がありそうなことがあれば、
査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
不動産売却プロそうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、
特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
Aさんわかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/20 12:26
【名義人が認知症の場合、不動産売却は可能？解説します！】
Aさん親族名義の不動産があって、名義人が認知症なのですが、
この場合の不動産売却はどうなりますか？
不動産売却プロ不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。
不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことはできません。
Aさんもし不動産を売買してしまった場合は、どうなるのですか？
不動産売却プロ意思能力のない方の契約は無効となります。
Aさんでは、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないのですか？
不動産売却プロ認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば
売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用する、という事になります。
ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
Aさんどのようなことに注意が必要ですか？
不動産売却プロ成年後見制度とは、
認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって
家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。
また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。
成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、
自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。
仮に成年後見人が売却をしようとしても、
家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。
Aさん必ず売却できるわけではないのですね。
何からすればいいのでしょうか？
不動産売却プロ不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。
不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、
事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。
そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。
専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。
Aさん相談は早いに越したことはないですね。
不動産売却プロはい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、
将来に備える事も重要になってくるかと思います。
任意後見制度とは、
本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、
あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
Aさんわかりました、ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/17 12:02
【賃貸中の物件でも不動産売却は可能？解説します！】
Aさん
マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、
この状態のまま売却することはできるのでしょうか？
不動産売却プロ
今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。
Aさん
なるほど。オーナーチェンジ物件ですか。
何か特別な不動産取引なのでしょうか？
不動産売却プロ
いいえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、
大まかにいえば通常の売却とほとんど変わりません。
ただ、売却価格の査定方法が投資用不動産であるために、居住用の物件と異なり、
物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法、
すなわち「収益還元法」を用いて査定が行われます。
Aさん
居住用として売却する場合と査定方法が違うのですね。
他に気を付けておくポイントはありますか？
不動産売却プロ
居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。
というのも、一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも
投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。
Aさん
一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。
不動産売却プロ
また、オーナーチェンジ物件は内覧ができないため、
売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。
もし入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。
内覧できないということは、原状回復費用がどれくらいかかるかが不透明で、
検討者にとってリスクがあると言えます。
Aさん
たしかに、物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね。
あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、
入居者には事前に告知をしないといけないですか？
不動産売却プロ
いいえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。
オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。
その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、
まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/15 01:39
【残置物を処分するのは売主側の義務なの？解説します！】
Aさん
空き家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、
物がたくさん残っています。
そのままではダメなのでしょうか？
不動産売却プロ
買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、
空き家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので、
売主様に片付けていただく必要があります。
Aさん
そうですよね。
せっかく新居に引っ越しても
前の所有者の方が使われていた物をそのまま使うのはちょっと。。。
不動産売却プロ
タイミングとしては売却をスタートされる時に片付けていただいた方が印象も良いです。
ご自身だけで片付けをされるのはかなりの負担になりますので、
そういった片付けや撤去されている業者様に依頼されることをおすすめします。
Aさん
自分達だけでは無理だと思います。。。
不動産売却プロ
片付けが大変そうでしたら、
そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうということもできます。
Aさん
そのままの状態でもいいのですか？
不動産売却プロ
大丈夫です。不動産会社のなかにはその不動産を買い取り、リフォームをしたり、
建て直して販売をするところもあります。
その工事をする際に合わせて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
もちろん大切なものが残っていないのかは、確認はしていただいた方がいいですね。
この場合、残置物の所有権を放棄し買主による処分を承諾することを
売買契約書に定めておく必要があります。
Aさん
個人の方が購入をしてリフォームされるときに
片付けていただくこともできるのでしょうか？
不動産売却プロ
それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態で
ご売却をされるとあまり印象が良くなく見えてしまいますので、
売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。
Aさん
なるほど、手間をかけずに売りたいなら不動産会社、
高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方がいいということですね。
不動産売却プロ
そうですね。それと空き家の場合は、
雨漏り・シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、
そちらもご注意いただければと思います。
Aさん
そうですね。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？
不動産売却プロ
もちろんです。
査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。
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