不動産売却動画の記事一覧｜刈谷市の不動産売却はセンチュリー21虹色どうぶつ不動産｜センチュリー21虹色どうぶつ不動産

【ローン特約の白紙解約って何ですか？解説します！】

 
Aさん

自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。

これはどんな特約なんでしょうか？

 
不動産売却プロ

ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。

多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、

ローンなどを組んで購入するケースが多いため、

融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。

 
Aさん

そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？

 
不動産売却プロ

契約をなかったことにすることです。

ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、

売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

 
Aさん

白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

ローン特約には、２種類あります。

１つ目は、解除条件型です。

買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。

２つ目は、解除権留保型です。

期限までにローンが不成立になった場合、

契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。

ローンが不成立になった場合、多くの買主は、

他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、

ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。

解除権留保型の場合、解除期日までであれば、

売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。

しかし、解除期日を過ぎてしまうと

ローン特約による解除ができなくなるので注意してください。

 
Aさん

なるほど。実際、ローン特約での解除はよくあるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

頻度は多くないですが、たまにありますね。

 
Aさん

それは、どんなケースが多いのでしょうか？

 
不動産売却プロ

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり内容に不備があった場合に、

ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

 
Aさん

できれば、成立した契約を成就させたいのですが、

売主は何か出来ることはありますか？

 
不動産売却プロ

そうですね。売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、

必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。

しかし、新型コロナウィルスの影響で審査にも影響が出る場合も想定されますので、

もし、ローン減額や不成立になった場合では、

買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、

売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。

 
Aさん

わかりました。

ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、

主張が認められない場合はありますか？

 
不動産売却プロ

過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったために

ローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。

ローン特約は、審査を進めていったが、

融資が不成立だった場合に認められるものです。

Aさん

そうなんですね。

 
不動産売却プロ

たしかに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、

ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。

 
Aさん

ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

 
不動産売却プロ

手付解除では、買主は手付金を放棄、

売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。

その点も大きく違う点かと思います。

 

Aさん

なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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【違約解除ってどんなペナルティがあるの？解説します！】

 
不動産売却プロ

売買契約を締結すると、家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、

契約書に記載されている内容に違反してしまうと、解約になってしまう場合があります。

 
Aさん

そうなんですか！？

どういう場合に解約になってしまうのですか？

 
不動産売却プロ

まず、解約には複数のケースがあるのですが、

契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、

これを違約解除といいます。

売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、

引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、

売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。

その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。

 
Aさん

具体的に教えていただけますか？

 
不動産売却プロ

例えば、手付解除期日を過ぎた後に

何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、

所有権の移転登記ができない場合です。

買主様の場合ですと、売買代金を用意することができなかった場合などもあります。

 
Aさん

もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか？

 
不動産売却プロ

まずは催告といって違反した相手方に対して、書面にて義務の履行を促し、

それでも改善されなければ違約解除となります。

違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。

概ね売買代金の10％～20％程の場合が多いかと思います。

 
Aさん

解除することで、何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか？

 
不動産売却プロ

実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、

その差額はお互いに請求することはできないのです。

また、契約自体は成立しておりますので、

白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。

 
Aさん

違約解除はよくあることなのですか？

 
不動産売却プロ

いいえ、あまり発生することはありません。

そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いております。

 
Aさん

そうですよね。特に注意しておくことはありますか？

 
不動産売却プロ

売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。

銀行にご連絡いただく必要があり、

そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。

お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、

残置物がないかの確認。あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。

 
Aさん

買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。

 
不動産売却プロ

そうですね。

違約解除というのは良くないケースですので、

そうならないためにしっかりお手伝いさせていただきます。

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【一括査定サイトの注意すべき点は？解説します！】

 
Aさん

自宅を売却しようと思っていたら、

複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。

このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

 
不動産売却プロ

最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。

既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、

ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。

まずはお問い合わせされたいサイトに、
どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

 
Aさん

そうなんですね。

サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、
どの会社を選べば良いでしょうか？

 
不動産売却プロ

そうですね。

売主の貴重な情報をお渡しされるので、

一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが良いかと思います。

まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし。

 
Aさん

まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

 
不動産売却プロ

たしかに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、

その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか？

 
Aさん

良く知るとは、どんなことでしょうか？

 
不動産売却プロ

良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね。

不動産も全く同じで、
「売却に精通している会社か？」「スタッフはどんな方がいるのか？」「社風は？」
など売主の大切な資産を預けますので、
失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。

 
Aさん

そうですよね。

たしかに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、
安全・安心な取引をしたいですね。

これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

 
不動産売却プロ

その方が良いですね。

 
Aさん

その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか？

 
不動産売却プロ

査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

 
Aさん

査定金額が高い方が良いのではないですか？

高く売りたいと思いますし。

 
不動産売却プロ

そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは分かりますが、

高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

 
Aさん

満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

 
不動産売却プロ

不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、

結局は長期にわたって売却活動をしなければならなくなるケースです。

結局、その場合は売主様にとっては時間も労力もかかり、負担が大きくなります。

場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

Aさん

それは極力避けたいですね。

どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。

普段街中で目にされている会社や、
チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は
間違いなく売却に強いと思いますので、

一括査定をされる前に必ず問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。

売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。

 
Aさん

わかりました。ありがとうございます。

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【一般媒介契約のメリット・デメリットとは？解説します！】

 
Aさん

不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか？

 
不動産売却プロ

一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

 
Aさん

そうなんですね。詳しく教えてください。

 
不動産売却プロ

一般媒介契約では不動産の売却を締結されたら、

複数の不動産会社に依頼できる他に、自分で見つけた買主と取引が出来ます。

契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。

また、レインズへの登録義務もありません。

 
Aさん

そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

 
不動産売却プロ

そうですね。

しかし、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである

３カ月以内としている会社が多いです。

 
Aさん

わかりました。

一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか？

 
不動産売却プロ

１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、

人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、

一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

 
Aさん

わかりました。

では、一般媒介契約で売却を依頼しない方が良い場合を教えてください。

不動産売却プロ

 

定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。

一部の不動産会社では、

定期的に業務報告されている会社もあるかと思いますが、全てではありません。

場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ないという話も良く聞きます。

また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、

複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。

日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

 
Aさん

一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか？

不動産売却プロ

 

多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

 
Aさん

それは何故ですか？

不動産売却プロ
 

一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、

複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。

そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、

他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。

不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

 
Aさん

なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

不動産売却プロ
 

そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

 
Aさん

他に理由もあるのですか？

不動産売却プロ
 

たしかに仲介手数料が貰えないというのは大きな要素ですが、それ以外にも、

不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

 
Aさん

販売戦略ですか？

不動産売却プロ
 

はい、販売戦略です。

不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、

コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。

高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、

売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも一般媒介契約ではなく、

1社にのみに依頼する専任媒介契約や専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

 
Aさん

専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

不動産売却プロ
 

どちらも１社しか依頼出来ませんが、

自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、

出来ないのが専属専任媒介契約です。

 
Aさん

なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

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【営業活動報告書で何が分かるの？解説します！】

 
Aさん

営業活動報告書って何ですか？

 
不動産売却プロ

媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、

どのような営業活動をしたか、

お問い合わせやご案内等がどれぐらいの数が入ったのかを報告させていただきます。

これを営業活動報告、あるいは媒介報告と言います。

 
Aさん

私の実家は空き家になっているのですが、

何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。

どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められており、

専属専任媒介ですと1週間に1回以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、

一般媒介では報告の定めはありません。

 
Aさん

そうなんですね。

一般媒介の場合では、報告はいただけないのでしょうか？

 
不動産売却プロ

そういうわけではないのです。

法律で義務付けられていないので、たしかに報告しない不動産会社もありますが、

ご案内やお問い合わせの数、

どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思われますので、

定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。

 
Aさん

私も、とても気になりますね。

 
不動産売却プロ

そうですよね。

もし、一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、

営業活動報告の有無を見るのも良い会社を見極める一つの手段です。

 
Aさん

営業活動報告はどうやってしていただくのですか？

 
不動産売却プロ

メールまたは書面で報告させていただきます。

媒介契約を締結する際に取り決め、媒介契約書にも記載されます。

 
Aさん

内容の中で注意して確認した方がいいことはありますか？

 
不動産売却プロ

先程と重複する部分もありますが、４つございます。

①どのような販売活動を行ったか

②何件のお問い合わせがあったか

③ご案内が何組あったか

④ご案内の結果どのような感想があったか

販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、

あるいはスーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、

新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。

一定期間経っても買主が見つからない、あるいはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、

その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、

できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

 
Aさん

販売活動を考える上では必要な情報ですね。

 
不動産売却プロ

そうですね。

お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、

ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。

ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

 
Aさん

わかりました。ありがとうございます。

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【家族信託にはどんなメリットがあるの？解説します！】

 
Aさん

最近よく聞く家族信託ってなんですか？

 
不動産売却プロ

簡単に言うと

「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、

　家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。

他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、

家族信託は財産管理のための報酬が発生しない、

家族間での利用が想定されているという特徴があります。

 
Aさん

不動産で家族信託が使われる具体的なケースって何がありますか？

 
不動産売却プロ

よくあるのが「認知症対策」です。

例えば、家族信託などの準備をしておらず、

所有者である親の認知症悪化により、不動産は売れなくなってしまいます。

不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。

空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、

所有者である親に契約能力がないと売ることができません。

 
Aさん

それは大変ですね！

家族信託をしていなければ売却することは出来ないのですか？

 
不動産売却プロ

どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。

ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、

自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。

許可が出ない場合には、売却できません。

 
Aさん

家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね。。。

 
不動産売却プロ

家族信託などを準備し、

面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、

塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

 
Aさん

他には家族信託を使うと良いケースはありますか？

 
不動産売却プロ

不動産の共有を回避するときです。

不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても

他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。

一方で、家族信託は不動産の管理・処分を行える者と

その利益を受け取ることができる者を分けることができます。

不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、

委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、

委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。

 
Aさん

たしかに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね。。。

 
不動産売却プロ

はい、このような場合でも家族信託を活用することで、

相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

 
Aさん

不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね。

 
不動産売却プロ

家族信託は新しい相続の形とも言われています。

特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。

認知症になった親の生活費や施設費などを

親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、

子世代にとっても大きな安心となります。

不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合は

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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【検査済証が無いと売却できないの？解説します！】

Aさん

検査済証の無い建物は売却できないのですか？

 
不動産売却プロ

そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

 
Aさん

良かった。

でも、検査済証の無い建物とはどういうものですか？

 
不動産売却プロ

一つは、そもそも完了検査を受けていないため、検査済証が存在しない建物です。

もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、

紛失などで現存していない場合です。

 
Aさん

検査を受けていない建物ってあるのですか？

 
不動産売却プロ

はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと

基本的には建物を使用することが出来ません。

ただ、以前はそれほど徹底されておらず、完了検査の実施率は平成10年ごろで約38％、

それ以前は20％~1桁台とも言われています。

 
Aさん

そんなに低いんですか。。。

 
不動産売却プロ

はい、ですので中古物件の流通市場では、

完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

 
Aさん

検査を受けていないのは、どうしてですか？

 
不動産売却プロ

建築基準法に適合していなかったり、

完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。

特に都心部では、狭小地での建築のため、

法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

 
Aさん

失くしてしまった場合は、どこで再発行してもらえるのですか？

 
不動産売却プロ

残念ながら、検査済証は再発行できません。

Aさん
 

え！再発行は無いのですか？

 
不動産売却プロ

ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や

台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。

そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。

重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、

不動産の担当者が調査しているかと思います。

Aさん
 

検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。

 
不動産売却プロ

そもそも完了検査を受けているか、

検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

Aさん
 

検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか？

不動産売却プロ
 

住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、
増改築等が出来ないことがある、など

購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Aさん
 

住宅ローンが使えないのですか？

 
不動産売却プロ

これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。

購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、

各金融機関によって審査基準は異なります。

違反建築物はダメであったり、

違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。

利用できる金融機関が限られると、

売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

 
Aさん

なるほど。増改築も出来ないのですか？

 
不動産売却プロ

建築当時に法適合していたかの確認が難しいためです。

ただし、指定確認検査機関にて

「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

 
Aさん

検査済証があれば、それらは問題ないのですか？

 
不動産売却プロ

検査を受けた当時は適合していると言えますが、

その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、

法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

 
Aさん

検査済証の有り無しだけではないんですね。

 
不動産売却プロ

そうですね。

売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。

まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

 
Aさん

分かりました。ありがとうございます。

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【既存不適格建物って売却が難しいの？解説します！】

 
Aさん

私の家が「既存不適格建築物」と言われました。

既存不適格とはなんでしょうか？

 
不動産売却プロ

建築当時には適法だったものの、

法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。

 
Aさん

なるほど！

ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

 
不動産売却プロ

いいえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

 
Aさん

え！？なぜですか！？

不動産売却プロ
 

はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、

建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、

担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

 
Aさん

確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね。。。

他にも売却が難しい理由ってありますか？

 
不動産売却プロ

例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、

その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、

既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります。

活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

 
Aさん

たしかに制限があるのは嫌ですね。

既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

不動産売却プロ
 

きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば

既存不適格でも売却することは可能です。

 
Aさん

その気を付けるポイントとは何でしょうか？

 
不動産売却プロ

まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて

納得をしてもらう必要があります。

次に、買いたたかれる可能性がある点です。

既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、

周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、

複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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【区画整理地って売却が難しいの？解説します！】

 
Aさん

「区画整理事業」とはどういったものでしょうか？

 
不動産売却プロ

街並というものは長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまうこともあります。
そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。

「区画整理」とは、行政や区画整理組合などが主となって、
道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、
これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。

 
Aさん

街並みを整備しなおすとなると、かなり時間がかかるのではないですか？

 
不動産売却プロ

計画内容や規模にもよりますが、何十年とかかることも珍しくありません。

 
Aさん

では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか？

 
不動産売却プロ

結論から申し上げますと、売却することは可能です。

ただし、事業は長い期間をかけて順番に進んでいくため、

どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。

 
Aさん

その時点について、具体的に教えていただけますか？

 
不動産売却プロ

まず、元々の土地の時点、この土地を「従前地」といいます。

一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。

また、場所が変わることもあります。

 
Aさん

小さくなるんですか？じゃあ価値も低くなってしまいますよね。。。

 
不動産売却プロ

土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり公園を整備するための土地として、
それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。
同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、
"区画が整理されたことで地価が上がった" というように考えられます。

 
Aさん

なるほど、価値は変わらないんですね。

不動産売却プロ

土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた場合に、

土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。
このような場合、

事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を是正することとなっており、

これを「清算金」と呼びます。

また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際に知事の許可が必要で、

許可が得られるのは木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。

また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、

制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかもしれません。

Aさん

では、次の時点はどうですか？

 
不動産売却プロ

次は「仮換地」という時点になります。
区画整理事業は長期間にわたり徐々に進んでいきます。

自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。
基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

 
Aさん

この時点はほぼ完了したのと同じですね。

 
不動産売却プロ

ただ使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできませんし、

所有権は依然として従前地にあります。

また、この時点では清算金は確定していませんので、

それらを踏まえて売買金額を考慮するなど注意は必要です。

 
Aさん

じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点ですね。

 
不動産売却プロ

はい、そうなります。

 
Aさん

これ以降は何も気にする必要はないですよね？

 
不動産売却プロ

いいえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。

その中には建築できる建物を制限する場合があります。

事業が終わった後の売却でも注意が必要です。

 
Aさん

気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能ということですね。

 
不動産売却プロ

「どのタイミングが売却に有利か」「清算はどうするのか」「登記は」・・・

と、様々にあります。

まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうのが良いかと思います。

売却に力を入れている会社に依頼するのが良いかと思います。

 
Aさん

なるほど、ありがとうございました。

安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）、その他周辺エリアで不動産売却のご相談は

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【危険負担ってどのようなもの？解説します！】

 
Aさん

最近は異常気象も多いですが、異常気象で不動産取引にも影響が出るのですか？

 
不動産売却プロ

はい、例えば売買契約を締結した後、

引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。

Aさん

天災地変で滅失というと？

 
不動産売却プロ

落雷で建物が壊れてしまった、
水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。

売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、
無くなってしまうという事です。

 
Aさん

そういった場合、どのようになるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、

契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。

 
Aさん

えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？

 
不動産売却プロ

債権者主義といい、
買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。

ですが、不動産の売買契約書では、

天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって
対象物が滅失や損傷してしまった場合について、

特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。

Aさん
 

どういった取り決めですか？

 
不動産売却プロ

全部が滅失してしまったり、
修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は

解除することができる、というような特約です。

相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、

という特約が一般的でした。

Aさん
 

それほどでない場合はどうだったんですか？

 
不動産売却プロ

引き渡し前の損傷については、
売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。

 
Aさん

では、改正された民法ではどうなんでしょうか？

 
不動産売却プロ

引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、

買主様の支払い債務は消滅しないものの、

代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。

 
Aさん

払わなくても良いんですね。

 
不動産売却プロ

改正された事によって、
実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。

 
Aさん

なるほど。

 
不動産売却プロ

あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。

売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。

注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。

問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。

 
Aさん

わかりました、ありがとうございます。

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