不動産売却動画の記事一覧｜刈谷市の不動産売却はセンチュリー21虹色どうぶつ不動産｜センチュリー21虹色どうぶつ不動産

【境界明示義務ってどんな義務？解説します！】

Aさん

不動産売却に伴うトラブルはどういうケースが挙げられるんでしょうか？

不動産売却プロ
 

不動産売却時のトラブルとして、最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Aさん

境界ってなんですか？

不動産売却プロ

法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目をいいます。

Aさん

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

 
不動産売却プロ

多くの場合は、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

Aさん

そうですね。

境界標がなかったり間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。

不動産売却プロ

境界に関するトラブルを防止するために、一般的な売買契約書には、
売主は買主に対し現地にて境界標を指示して、本土地の境界を明示します。

なお、境界標がないとき

「売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示します」

といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

 
Aさん

それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか？

不動産売却プロ

はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

 
Aさん

土地家屋調査士に依頼すればすぐに設置してもらえるんですか？

不動産売却プロ

隣接土地の所有者から立ち合いも必要になりますので、

全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら筆界確認書という書類に署名押印して、

双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

Aさん

合意が得られない場合はどうなるんですか？

不動産売却プロ

最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって、

裁判をしなくても早期にトラブルを解決することができます。

Aさん

なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。

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【高く売れる時期ってあるの？解説します！】

Aさん
 

不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

 
不動産売却プロ

そうですね、一般的には2月前後、9月前後に需要が高まるといわれています。

Aさん

何故その時期に需要が高まるのですか？

 
不動産売却プロ

転勤や入学等で人が動く時期だからです。

Aさん

ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

不動産売却プロ
 

いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、

必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

Aさん

でも、その時期の需要は高まるのですよね？

不動産売却プロ
 

確かに需要は高まりますが、

その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。

需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので

不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方には

その時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

Aさん

では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

 
不動産売却プロ

はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、

同じエリア内にライバルになりそうな物件があるのか無いのか、

あるのであればいくらで売りに出されているのか？
というマーケティングも重要になってきます。

Aさん

他にポイントはありますか？

 
不動産売却プロ

営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。

どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

Aさん

売主様側で出来る対策はありますか？

 
不動産売却プロ

はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。

土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、

綺麗に掃除したりすることも重要です。

Aさん

リフォームはした方が良いですか？

 
不動産売却プロ

リフォームに関しては難しいところですね。

築年数にもよりますが、

初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、

買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。

リフォームに関しては依頼する不動産営業スタッフに相談してみることをお勧めいたします。

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【共有持分だけを売却することはできるの？解説します！】

 
Aさん

急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、

兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

 
不動産売却プロ

それはお困りでしょうね、、、基本的にはお兄様にご理解いただき、

同意の下で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、

どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持分売買』という方法があります。

 
Aさん

自分の持ち分だけ売買できるのですか？

 
不動産売却プロ

はい、法的には可能です。

 
Aさん

それでも兄は承諾してくれないとは思うのですが、、、？

 
不動産売却プロ

持分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

 
Aさん

勝手に持分を売却できるのですか？

 
不動産売却プロ

はい、そうです。

 
Aさん

そんな持分だけを購入してくれる人はいるのですか？

 
不動産売却プロ

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、

持分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

 
Aさん

デメリットはありますか？

 
不動産売却プロ

はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、

通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

 
Aさん

多少安くても現金化できるのなら、ありがたいお話です。

持分を購入した人はその後どうされるのですか？

 
不動産売却プロ

基本的には、ほかの共有者の持ち分を売っていただくか、

こちらの持ち分を購入していただくかどうかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

 
Aさん

なるほど、その交渉が長引いたり、

共有状況の解消ができない場合は購入者のリスクということですね。

 
不動産売却プロ

はい、そうです。

もし持分売買で困ったことがあれば、不動産販売スタッフまでご相談ください。

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【近所に知られずに売却できるの？解説します！】

Aさん

近所に知られずに売却したいのですが、、、

不動産売却プロ

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客をし、
内覧を行い買主を探す方法です。これらをせずに売却したいということですね？

Aさん

はい、周りに売り出し価格などが知られるのが嫌で、、、

不動産売却プロ

この場合、業者買取というものがございます。
業者買取は購入相手が業者になるため、
先ほどお伝えした一般的な売却活動をせずに売却することができます。

Aさん

業者に買い取ってもらう手段もあるんですね。
それなら誰にも知られずに売却できるので安心です。

不動産売却プロ

しかし、業者買取にはメリットとデメリットがそれぞれ存在するので注意が必要です。

まず、メリットに関しては、
物件の宣伝が必要ないので一般に公開される情報というのはほとんど無いに等しいです。

次に、室内の見栄えにこだわらなくて良い点もあります。
一般的な売却活動に比べると買取業者は次に売るときに自社でリフォームして売るので、
多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態でそのまま査定してもらえるので、
売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

Aさん

デメリットは何ですか？

不動産売却プロ

一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点です。
業者が買い取った後は、
自分で使うのではなく再度綺麗にリフォームして売却することがほとんどです。

買取業者もその差額で利益を上げているので、
その差分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に仲介価格の7割以下での買取になることが多いです。

Aさん

そうなんですね。
他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

不動産売却プロ

そうですね、、、
広告も何も打つことができない場合は、
自社での見込み客や来店顧客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし自社の見込み客にも限りがありますし、
来店客も最近はネットでの反響で来ることが多いので
決して飛び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、
物件情報も非公開で売却するのはかなり難しいのが現状です。
また、近隣の人が購入希望者というケースもあり、
広告活動を限定的にして極力知られないようにしても、
内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。

こうしたケースが意外に多いので、
たとえ限定的に売却活動等をしても周りに全く知られずに売却することは難しいです。
そのため、絶対に知られたくないという場合は、業者買取をおすすめします。

Aさん

なるほど、よくわかりました。ありがとうございます。



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【取得費不明時の売却益算出法は？解説します！】

 
Aさん

不動産って売却したときに税金がかかるんですよね？

 
不動産売却プロ

はい、居住用の不動産を売却した際は様々な特例がありますが、

売却、つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、

基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

 
Aさん

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

不動産売却プロ

売却した価格からその不動産を取得した際の取得費用等と、

売却の際の譲渡費用を差し引いて計算します。

 
Aさん

売却は最近のことなのですぐわかると思うのですが、

取得って場合によってはかなり昔ですよね、、、

不動産売却プロ

たしかに、長らく住んだマイホームや親族から相続された場合などは、

何十年も前ということはあります。

 
Aさん

そんなに前の書類が残っていないケースもありますよね。

取得費が分からないということは起きませんか？

不動産売却プロ

不動産を売却される方で、既に規約書を紛失されていたり

書類を相続時に処分されていることも結構ありますね。

引越しの際に行方不明になることもあります。

Aさん

それだと計算できないですよね。どうするんですか？

不動産売却プロ

 

取得費が不明な場合は、
その不動産を譲渡したことで得た金額の５％相当額を概算取得費として計算します。

例えば1,000万円で譲渡したのであれば50万円、

2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

Aさん

ちゃんと想定されているんですね。

でも５％ってかなり低くないですか？

不動産売却プロ

そうですね。

例えば、いわゆるバブルといわれる時代は、現在の相場よりも高い場合が多いですよね。

Aさん

そうなると本当は利益が出ていないのに、利益が出たことになるんですか？

不動産売却プロ

そういうこともありますので、まずはよく探すこと、

それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをおすすめします。

古井書類や専門的な書類で分かりづらいこともありますし、

提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。

Aさん

それでもない場合は、諦めるしかないですか？

不動産売却プロ

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や

市街地価格指数を用いる方法などもあるようです。

Aさん

方法はあるんですね。

不動産売却プロ

すべてに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断になります。

ただこれらの経験がある税理士に相談すれば、

多角的にアドバイスがもらえることもあるかと思います。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、

まずは相談してみるのが良いかと思います。

Aさん

なるほど。まずは相談ですね。

不動産売却プロ

はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差引だけではないのでおすすめします。

Aさん

分かりました。ありがとうございます。

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【住みながらでも売却できるの？解説します！】

 
Aさん

売却を検討しているのですが、住みながらでも売る事ができますか？

 
不動産売却プロ

はいできます。

 
Aさん

そうですか、なんだか気まずいような気がしますが、、、

 
不動産売却プロ

確かに購入検討者に家を見学される場合、多少の気まずさはあるかもしれませんが、

不動産売却をされる方は住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

 
Aさん

住みながら売却活動をされる方ってどんな方が多いですか？

 
不動産売却プロ

住み替えのお客様が多いです。

今住んでいる不動産を売却して売却資金をもとに次の物件を購入される場合、

不動産がいつ売れるのか、いくらで売れるのか分からないと

次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

 
Aさん

先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますよね。

 
不動産売却プロ

資金に余裕があれば良いのですが、

先に売却を済ませてから次の物件購入を決めた方が最悪のケースを防げると思います。

 
Aさん

最悪のケースって何ですか？

 
不動産売却プロ

最悪のケースとは、

購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

 
Aさん

それは嫌ですね。

 
不動産売却プロ

できれば避けたい事ですが、実際に良い物件が見つかり、
先に物件を購入したが売却がうまくいかず住宅ローンを同時に支払う事や、

希望金額が下回って売却をしたと言うケースはたくさんあります。

 
Aさん

それを避けるためにはどうしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

次の物件をどうしても先に買わなければいけない場合以外は、

まずは売却からスタートした方が良いと思います。

 
Aさん

だから住みながら売るのですね。

 
不動産売却プロ

住みながらの売却活動を行えれば資金面を確定した後、

次の住み替え先を決められるメリットがあります。

 
Aさん

他に何か注意する事はありますか？

 
不動産売却プロ

購入検討者が家の見学をされますので、
案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、

売主の方は聞かれた事のみお答えする方が早期売却につながるケースが多いです。

 
Aさん

売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

 
不動産売却プロ

その方が良いと思います。

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【売主さんから売却時どんな質問が多い？解説します！】

 
Aさん

不動産の売却を考えているのですが、

他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？

不動産売却プロ

そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが一般的には、

「どれくらいの期間で売却できるのか？」「売却にかかる費用はどれくらいなのか？」

「今は売り時なのか？」「住みながら売ることができるのか？」等があります。

Aさん

なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。

ちなみに今は売り時なのですか？

不動産売却プロ

今は売り時と言えます。
コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、

当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

Aさん

そうなんですか！

自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。

不動産売却プロ

はい。オンラインでご相談させていただいたり、

実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、

従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

Aさん

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？

不動産売却プロ

そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

Aさん

3か月よりも早く売れるということは、
安く売却してしまったということですか？

不動産売却プロ

確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。
購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。

探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、

逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。

不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、

売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。

よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

Aさん

なるほど。

そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。

不動産売却プロ

そうですよね。

そういう意味でもご売却に関する疑問に対して
しっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、

お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを

一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

Aさん

確かにそうですね。

不動産の売買はそう何度もすることではないので、
予め教えていただけると助かりますね。

不動産売却プロ

おっしゃる通りで、

不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、

ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる

不動産会社を選んでいただくことが大事です。

今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、

その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、

お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

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【査定額と売出価格はどう違うの？解説します！】

 

Aさん

自宅の査定を依頼したら査定価格を提示されたのですが、

この金額で売出ししないといけないのでしょうか？

不動産売却プロ

いいえ、査定価格とは売出価格を決めるにあたって

不動産会社がアドバイスする価格なので、

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

Aさん

査定価格と売出価格の違いって何ですか？

不動産売却プロ

査定価格は、営業担当者が物件を評価し

周辺の相場などを基に適正と思われる価格を算出した価格です。

次に、売出価格は不動産会社が出した査定価格を基に売主様の希望やご売却の理由、

また、同一マンション内や同一エリア内の売り出し状況を見て相談して決める価格になります。



なるほど、高く売るには高めの売出価格を希望すればいいんですね？

不動産売却プロ

いいえ、査定価格を大きく上回る売出価格で売り出しされると売れるまで長い期間を要し、
結局査定価格を下回る価格でしか売れなかったというケースもありますので、

ご売却のご事情を踏まえて売出価格を決定していただくのが良いかと思います。

Aさん

売却理由によって売出価格も変わってくるんですね。

どのようなパターンがあるんですか？

不動産売却プロ

例えば時間的余裕がある場合、購入希望をゆっくり待つ余裕がありますので、

ご自身が希望する売却希望価格を売出価格としてそのまま設定し、

その価格で購入してくれる買主を待つことも出来ます。

なので極論を言えば査定価格が4,000万円だったとしても

売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は不動産会社が持つ独自のデーターを踏まえて

プロの目線で分析して算出している価格となりますので、

査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となってしまうと

先程もお伝えしたように、
最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもございます。

そのために時間的余裕がある場合でも

査定価格をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定することをお勧めします。

Aさん

反対に時間に余裕がない場合、これはどうすればいいですか？

不動産売却プロ

例えば相続税の納付期限が決まってる場合や

住まいの買い替えで購入する物件が先に決まってる場合などは、

売却期間に余裕がないので早期に不動産を売却して現金化しなければなりません。

そのため不動産仲介会社が提示した査定価格を売出価格として設定し、

売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら

段階的に売出価格を下げていく事で売却期限までに間に合わせることが出来ます。

Aさん

どちらも営業担当者とよく相談することが大切ですね。

不動産売却プロ

そうですね。

売却理由は人によって様々でその理由に合わせて売出価格を設定することが大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、

取引が成立するまでに長期間かかり売却スケジュールが遅れてしまうことや

希望売却価格を大幅に下回った価格での売却になってしまうことは避けなければなりません。

その為にも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲介業者選びが重要です。

Aさん

なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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【契約と決済ってどう違うの？解説します！】

Aさん

不動産の取引って契約と決済がありますよね？
仮契約と本契約みたいなものですか？

不動産売却プロ

いいえ、そうではありません。
あくまで不動産売買契約を締結したときが契約となります。
不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すということができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。

 
Aさん

契約と引き渡しが同時にできないのはどんなケースですか？

不動産売却プロ

例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、
更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。

居住中の場合や買い替えの場合、
売却の契約の後に引っ越すことになります。
さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日、
引き渡しの条件など特約条項を記した契約書を作成し、
記名押印することで売買契約を締結します。

 
Aさん

では、決済とはどんなことを行うのですか？

不動産売却プロ

残代金の支払、所有権の移転登記です。
通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類等、本人確認を司法書士が行い、
問題がなければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に買主様は
残代金や各清算金、仲介手数料、登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、
売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収証への記入などを行います。
それらを手続きが終われば、鍵の引渡しを行います。

引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、
引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印をいただきます。

 
Aさん

それでやっと終了ですか？

不動産売却プロ

売主様が住宅ローン利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に
一括返済の手続きと抵当権抹消処理を取得します。

売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き、
抵当権の抹消・所有権移転・新たな抵当権の設定の登記申請を行います。

 
Aさん

決済ってそんなに多くのことをするのですか？

不動産売却プロ

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、
印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

 
Aさん

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