カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/12/27 13:23
【相続不動産ってどう評価するの？解説します！】
Aさん
相続財産の額を算出する際、
不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
不動産売却プロ
建物の場合は簡単で、
毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
Aさん
評価額と違うのでしょうか？不動産売却プロ
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、
倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
Aさん
路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？不動産売却プロ
倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。
Aさん
路線価がついていないエリアというのがあるのですね？不動産売却プロ
そうです。Aさん
では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？不動産売却プロ
まず路線価についてですが、
その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Aさん
あらかじめ時価の変動についても想定してあるということですね。
それでは実際の計算方法を教えて下さい。不動産売却プロ
まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、
相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。
例えば、150Fと記載してあれば
その土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、
ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。Aさん
数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？不動産売却プロ
それは借地権割合を示す記号になりますので、
この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。Aさん
路線価を確認したら次に何をすればよいですか？不動産売却プロ
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、
150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
Aさん
以外に簡単ですね。不動産売却プロ
これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、
この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Aさん
税理士さんに相談すれば良いのですか？不動産売却プロ
いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格を
そのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Aさん
調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っていることになりませんか？不動産売却プロ
そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
Aさん
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？不動産売却プロ
まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、
評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、
対象地の宅地の倍率を確認して下さい。Aさん
倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？不動産売却プロ
倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、
土地の相続税評価額が算出できます。
Aさん
良く分かりました。ありがとうございました。
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